భారతదేశంలో ఆస్తి చట్టాల విషయంలో తరచూ వినిపించే ఒక పెద్ద అపోహ ఏమిటంటే — ఒక ఆస్తిని 12 సంవత్సరాల పాటు నిరంతరంగా వాడితే, ఆ ఆస్తిపై యాజమాన్య హక్కు వస్తుంది అని. ఈ నమ్మకం చాలామందిలో విస్తరించింది. కానీ ఇది పూర్తిగా సరైనది కాదు.
‘ది లిమిటేషన్ యాక్ట్ – 1963’లోని ఆర్టికల్ 65 ప్రకారం, అడ్వర్స్ పాజిషన్ (ప్రతికూల స్వాధీనం) కింద ఒక వ్యక్తి ఎవరైనా యాజమాన్య హక్కు లేకపోయినా, 12 సంవత్సరాలు నిరంతరంగా, స్పష్టంగా, మరియు యజమాని అనుమతి లేకుండా ఆస్తిని స్వాధీనం చేసుకుంటే — ఆయనకు హక్కు లభించవచ్చు. కానీ ఈ నిబంధన అద్దెదారులపై వర్తించదు.
అద్దె ఒప్పందం కింద నివసించే టెనంట్ యజమాని అనుమతితో ఆ ఆస్తిలో ఉన్నందున, ఆ స్వాధీనం అడ్వర్స్ పాజిషన్ కిందికి రాదు. అయినప్పటికీ, ఈ విషయంపై చాలా మందికి అవగాహన లేకపోవడంతో, ఇంటి యజమానులు టెనంట్లను ఎక్కువ కాలం ఉంచడానికి జంకుతారు. “12 ఏళ్లు దాటితే ఆస్తి చేజారిపోతుందేమో” అన్న భయం వారిలో కనిపిస్తుంది.
ఇటీవల ఢిల్లీలోని ఒక కోర్టు ఈ తప్పుడు అవగాహనను బలపరుస్తూ టెనంట్ పక్షాన తీర్పు ఇవ్వడం దేశవ్యాప్తంగా చర్చనీయాంశమైంది. ఆ తీర్పు ప్రకారం, ఒక వ్యక్తి దీర్ఘకాలం అద్దె ఇంట్లో ఉంటే, ఆ ఆస్తిపై హక్కు కలుగుతుందని సూచన ఇచ్చినట్లు భావించారు.
దీని వల్ల దేశవ్యాప్తంగా ఇంటి యజమానుల్లో ఆందోళన నెలకొంది. అయితే, సుప్రీంకోర్టు ఈ గందరగోళానికి తెరదిస్తూ తీర్పు స్పష్టంగా చెప్పింది — టెనంట్ ఎప్పటికీ యాజమాన్య హక్కు పొందలేడు.
సుప్రీంకోర్టు వివరించిన ప్రకారం:
- లిమిటేషన్ యాక్ట్లోని ఆర్టికల్ 65 కేవలం అడ్వర్స్ పాజిషన్ కేసులకు మాత్రమే వర్తిస్తుంది.
- అద్దె ఒప్పందం ఆధారంగా నివసించే టెనంట్, యజమాని అనుమతితో ఆస్తిని వాడుతున్నందున, ఆయన స్వాధీనం ప్రతికూలంగా పరిగణించబడదు.
- అందువల్ల, టెనంట్ ఎన్ని సంవత్సరాలు ఉన్నా, ఆస్తి యాజమాన్యం ఆయనకు రాదు.
ఈ తీర్పుతో ఢిల్లీ కోర్టు ఇచ్చిన పాత తీర్పు రద్దయింది. అదే సమయంలో దేశవ్యాప్తంగా ఆస్తి యజమానులకు పెద్ద ఊరట లభించింది.
ఇకపై యజమానులు తమ టెనంట్లను నిశ్చింతగా ఉంచవచ్చు — “12 ఏళ్ల తర్వాత ఇల్లు పోతుందేమో” అనే భయం ఇక ఉండదు. టెనంట్లకు మాత్రం అద్దె ఒప్పందంలో ఉన్న హక్కుల వరకు మాత్రమే హక్కులు పరిమితం అవుతాయి.
సుప్రీంకోర్టు ఈ నిర్ణయంతో భారత ఆస్తి చట్టాల్లో కొత్త స్పష్టత తీసుకువచ్చింది — అద్దెదారులు ఎప్పటికీ యాజమానులు కాలేరు, యజమానుల హక్కులు సురక్షితమే.
